隨著通脹預(yù)期日漸強(qiáng)烈，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品日漸火爆。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，在所有信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率目前居于前列。那么在投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時，要考量哪些參考因素呢?
買房不如買房地產(chǎn)信托
專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，[新西蘭公司注冊時間]近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已呈井噴之勢。中國信托網(wǎng)信托研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模連續(xù)3個月位居各信托投資領(lǐng)域之首，其中9月份發(fā)行規(guī)模35.85億元，占比整個集合信托資金總額已超50%。
“真沒想到，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品這么好賣。我昨天接到理財顧問的電話通知，今天就來了，卻告訴我已經(jīng)賣完�！币晃徽蛩阏J(rèn)購某款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者告訴記者。
業(yè)內(nèi)專家指出，不動產(chǎn)投資一直是對抗通脹的好幫手。但中國投資者在經(jīng)歷了近年房地產(chǎn)市場的火爆后，很多人對房地產(chǎn)投資的理解走入歧途。買房目的已從長期或超長期投資，變成“持有-賣出”短期投機(jī)行為。
正如同股市再難出現(xiàn)像2006、07年那樣難得一遇的大牛市一樣，房市在經(jīng)歷過前幾年的快速增長后，也很難再有機(jī)會重復(fù)這一過程。專家指出，未來政府的稅費(fèi)設(shè)置、土地政策、房地產(chǎn)交易相關(guān)法規(guī)完善以及可能的利率調(diào)整，將會極大影響到二級市場房屋價格波動，使其越來越不具備“炒作”屬性。
因此，越來越多敏銳的投資者將目光轉(zhuǎn)移到它的上游——房地產(chǎn)開發(fā)投資上，這也是房地產(chǎn)信托火爆的主因。
“房地產(chǎn)開發(fā)是一級市場，房地產(chǎn)買賣交易則是二級市場。而房地產(chǎn)信托則是目前投資者參與到一級市場、分享其高額投資回報的唯一渠道。”平安信托產(chǎn)品研發(fā)部總經(jīng)理金智勇告訴記者，“平安信托一直關(guān)注房地產(chǎn)市場投資，目前來看，二級市場的物業(yè)投資預(yù)期回報率不斷降低，內(nèi)涵風(fēng)險不斷升高，專業(yè)角度看，投資的安全邊界變得不理想�！�
投融資雙方共同的選擇
業(yè)內(nèi)人士指出，投資者對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱情不斷高漲與房地產(chǎn)開發(fā)商密不可分。
“房地產(chǎn)信托之所以如此迅速發(fā)展，是因為它切實地滿足了投融資雙方的需求�！苯鹬怯乱徽Z道破其中原委。
由于行業(yè)特性，房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及資金往往巨大，如果沒有金融機(jī)構(gòu)的幫助，很難保持發(fā)展速度。而目前，政府監(jiān)管力度逐步加大、銀行房地產(chǎn)類貸款門檻不斷增高、證券市場不確定因素增大，使得房產(chǎn)商通過銀行、債券、股票等方式募集資金的難度越來越大，轉(zhuǎn)向信托融資便成為房產(chǎn)商的自然選擇。
與此同時，很多國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，也將房地產(chǎn)金融定位為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持平臺。據(jù)了解，在短短三個月內(nèi)，平安信托先后與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、中建國際等眾多國內(nèi)一線開發(fā)商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，且每一份合作計劃的預(yù)計投資額都在100億元以上，在市場上引起一陣哄動，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房地產(chǎn)信托發(fā)展趨勢的側(cè)面寫照。
三因素考量房地產(chǎn)信托產(chǎn)品
房地產(chǎn)信托雖擁有了“信托”這一專業(yè)投資載體，但它繼承了房地產(chǎn)較高投資風(fēng)險的“血統(tǒng)”。尤其目前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相較于基金、理財產(chǎn)品而言，還處于行業(yè)發(fā)展的前期，各家信托公司提供的“產(chǎn)品質(zhì)量”相差較大。因此，投資者應(yīng)該注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、風(fēng)險控制的甄別，不能只關(guān)注投資預(yù)期收益。
一資深理財顧問建議，在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時，應(yīng)考慮如下三個方面。
首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。市場上有些信托公司起步較早，已擁有了多年房地產(chǎn)直接投資的經(jīng)驗。以平安信托為例，由于其背后的平安集團(tuán)有龐大自有資金的投資需求，他們在2004年就已經(jīng)建立了專業(yè)的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊，早在2006年，該公司成功投資的蓮花物業(yè)項目就曾哄動一時，為此更獲得當(dāng)年“最佳房地產(chǎn)信托計劃獎”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，選擇此類信托公司會更可靠。
其次，要選擇投資綜合實力較強(qiáng)的一線房地產(chǎn)開發(fā)公司的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，往往越大資金規(guī)�？赡玫皆絻�(yōu)質(zhì)的投資項目。可以說，開發(fā)商的資質(zhì)一定程度決定了其具體項目的資質(zhì)。投資于一線城市、優(yōu)質(zhì)項目的房地產(chǎn)信托，其風(fēng)險程度更小，同時，也可多關(guān)注有房地產(chǎn)金融投資經(jīng)驗的開發(fā)商的信托產(chǎn)品。
最后，要關(guān)注房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。[新西蘭公司注冊要求]房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多為結(jié)構(gòu)化設(shè)計，普通投資者不要只著眼在預(yù)期收益率，而要多看看其結(jié)構(gòu)比例、風(fēng)險控制機(jī)制，一旦項目面臨系統(tǒng)性風(fēng)險，產(chǎn)品提供的保障可避免投資者承受更多損失。
中國信托網(wǎng)信托研究中心是國內(nèi)最專業(yè)的第三方財富管理顧問機(jī)構(gòu)之一，提供投資者固定收益信托、公募基金、陽光私募等資產(chǎn)配置服務(wù)，以實現(xiàn)投資者財富的穩(wěn)健增值。
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