房地產(chǎn)下滑引發(fā)居民資產(chǎn)重配。在此背景下，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)資管項(xiàng)目的兌付壓力日益加大。
中小型地產(chǎn)商發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面臨的問(wèn)題最突出。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目多位于三四線(xiàn)城市、開(kāi)發(fā)商規(guī)模小等原因，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)甚至比信托產(chǎn)品更大。
長(zhǎng)城新盛信托的[深圳瑞豐注冊(cè)香港公司]“長(zhǎng)城新盛·財(cái)富3號(hào)寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”無(wú)法按期兌付。位于北京市大興區(qū)的房地產(chǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃也出現(xiàn)兌付問(wèn)題。本應(yīng)于今年1月到期的“新華·萬(wàn)邦壹號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃”至今仍無(wú)法兌付本金和收益。
信托項(xiàng)目資金緊張
長(zhǎng)城新盛信托公司近期發(fā)布“關(guān)于寧波新金和項(xiàng)目有關(guān)情況的公告”稱(chēng)，“長(zhǎng)城新盛·財(cái)富3號(hào)寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃二期”的股權(quán)收益權(quán)回購(gòu)款498萬(wàn)元于2015年4月23日到期。融資方寧波新金和投資有限公司因“金和系”公司自身經(jīng)營(yíng)等原因，目前尚未向本信托計(jì)劃支付上述股權(quán)收益權(quán)回購(gòu)款。因此預(yù)計(jì)本次將無(wú)法按時(shí)向投資者分配本期信托收益。
長(zhǎng)城新盛信托2013年8月1日和2013年10月23日分別成立“長(zhǎng)城財(cái)富3號(hào)寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃一期”和“長(zhǎng)城財(cái)富3號(hào)寧波新金和股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃二期”，募集資金總規(guī)模2億元。用于購(gòu)買(mǎi)新金和投資對(duì)旗下兩家目標(biāo)公司(寧波金和新材料股份有限公司和寧波科博特鈷鎳有限公司)所持股權(quán)(20%和100%)的股權(quán)收益權(quán)后，由新金和投資對(duì)兩家企業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)股，企業(yè)將該筆資金用于補(bǔ)充公司日常流動(dòng)資金。
“金和系”公司實(shí)際控制人為陳韶峰，旗下除了金和新材料和科博特經(jīng)營(yíng)主業(yè)鋰電池正極材料生產(chǎn)和銷(xiāo)售外，另有寧波璟月灣旅游置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“璟月灣”)開(kāi)發(fā)璟月灣別墅地產(chǎn)項(xiàng)目,并向長(zhǎng)城新盛信托提供璟月灣土地和在建工程作為抵押擔(dān)保。
由于房產(chǎn)市場(chǎng)低迷,“金和系”旗下璟月灣項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)度也受到影響。從2014年起銷(xiāo)售額大幅下滑，從而導(dǎo)致其工程建設(shè)和費(fèi)用基本全依賴(lài)鋰電池正極材料板塊輸送現(xiàn)金流。而鋰電池正極材料板塊本身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和受目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，導(dǎo)致預(yù)付賬款和應(yīng)收賬款增加，凈現(xiàn)金流無(wú)法支撐璟月灣項(xiàng)目的建設(shè)，造成違約情況的發(fā)生。
長(zhǎng)城新盛信托方面稱(chēng)，2014年12月3日以信托糾紛為由向上海市第二中級(jí)人民法院提起對(duì)新金和投資、陳韶峰、徐波、金和新材料、科博特、璟月灣及董亞飛的訴訟, 并于2014年12月9日完成對(duì)“金和系”相關(guān)資產(chǎn)的訴中保全。查封凍結(jié)資產(chǎn)中，璟月灣項(xiàng)目酒店土地面積5.3萬(wàn)平方米、在建工程建筑面積8.5萬(wàn)平方米；璟月灣項(xiàng)目住宅土地20萬(wàn)平方米；新金和投資100%股權(quán)；金和新材料55.18%股權(quán)；科博特100%股權(quán)。
“我司一方面將加快司法訴訟程序，通過(guò)訴訟途徑保障信托計(jì)劃的安全；另一方面通過(guò)繼續(xù)督促金和系公司履行合同義務(wù)，或?qū)ふ业谌浇颖P(pán)，以保證對(duì)委托人收益的安全�！遍L(zhǎng)城新盛信托向投資者解釋道。
有投資者反映，信托公司2014年12月提起訴訟，但當(dāng)時(shí)并沒(méi)有和投資者溝通這一信息。2015年2月1日，一期產(chǎn)品應(yīng)該付息時(shí)也沒(méi)有向投資者說(shuō)明。直到2月16日才向投資者發(fā)送加密文件。期間也沒(méi)有召開(kāi)受益人大會(huì)，錯(cuò)過(guò)對(duì)樓盤(pán)降價(jià)處理的時(shí)機(jī)。
風(fēng)險(xiǎn)面擴(kuò)大至資管產(chǎn)品
今年以來(lái), 平安信托-翔園17號(hào)，因佳兆業(yè)資金鏈已經(jīng)斷裂出現(xiàn)兌付危機(jī)；長(zhǎng)城信托-長(zhǎng)城財(cái)富3號(hào)因融資方自身經(jīng)營(yíng)原因，出現(xiàn)違約；新華信托-匯源6號(hào)房地產(chǎn)信托，因銷(xiāo)售進(jìn)度出現(xiàn)問(wèn)題而延期。從實(shí)際爆出風(fēng)險(xiǎn)的信托產(chǎn)品看，自2013年開(kāi)始，信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)事件已經(jīng)從前期主要集中在礦產(chǎn)資源和房地產(chǎn)領(lǐng)域，逐步蔓延至其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
而券商和基金子公司等機(jī)構(gòu)發(fā)行的房地產(chǎn)資管計(jì)劃也頻頻暴露風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，一家基金子公司發(fā)行的大興項(xiàng)目也已無(wú)法按時(shí)兌付。這一家基金子公司的房地產(chǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告顯示，項(xiàng)目融資方為北京亞奧先科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司成立于2000年11月21日，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，法定代表人為謝佳莉，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)際控制人為徐曉明。
亞奧先科已經(jīng)獲取大興項(xiàng)目一期A地塊土地證，并已全部繳納土地款。亞奧先科希望與基金子公司開(kāi)展融資合作，以正常推進(jìn)其項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。基金子公司所募集的資金通過(guò)銀行向融資方發(fā)放委托貸款，融資方以項(xiàng)目土地及在建工程作為還款抵押擔(dān)保、融資方股權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)融資方實(shí)際控制人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
由于房產(chǎn)銷(xiāo)售不暢，這一項(xiàng)目至今無(wú)法兌付投資人的本金和收益。
無(wú)獨(dú)有偶，由新華(山東)房地產(chǎn)交易中心擔(dān)任管理人的新華·萬(wàn)邦壹號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃A類(lèi)原定于今年1月份到期，但至今投資者無(wú)法收回本金。
新華·萬(wàn)邦壹號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃資金以債權(quán)方式投資于項(xiàng)目方，具體用于補(bǔ)充項(xiàng)目公司“萬(wàn)邦-翰林郡”項(xiàng)目二期工程建設(shè)所需費(fèi)用。濟(jì)寧玉翰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其持有的55463.38平方米萬(wàn)邦·翰林郡核心區(qū)住宅用房、商業(yè)用房、土地使用權(quán)為該計(jì)劃提供抵押擔(dān)保。濟(jì)寧玉翰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全部股東以其100%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保, 并本人及其配偶為該計(jì)劃還款提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保；上海玉翰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司、臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司及公司的實(shí)際控制人及其配偶為本計(jì)劃還款提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。
今年3月，新華(山東)房地產(chǎn)交易中心向投資者發(fā)布“情況說(shuō)明”稱(chēng)，由于“萬(wàn)邦- 翰林郡”項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度低于預(yù)期，致使資管項(xiàng)目資金使用人濟(jì)寧玉翰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的償債能力發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資管計(jì)劃無(wú)法按預(yù)期兌付。管理人向濟(jì)寧市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求濟(jì)寧玉翰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司償還借款并支付利息、罰息和違約金，并訴請(qǐng)擔(dān)保方履行擔(dān)保義務(wù)。
至今案件仍在審理當(dāng)中，資管計(jì)劃無(wú)法正常兌付。
小型開(kāi)發(fā)商仍處“嚴(yán)冬”
除了房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境不景氣外，資金持續(xù)從樓市流向股市也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露的重要原因。
從2014年下半年開(kāi)始，眾多資金就開(kāi)始陸續(xù)從樓市流向股市。某城商行的支行行長(zhǎng)介紹，兩年期以上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品根本賣(mài)不出去。后續(xù)資金的難以為繼，讓房地產(chǎn)信托等相關(guān)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)提前暴露。
此前已有媒體報(bào)道稱(chēng)，2014年以來(lái)發(fā)行的大量資管類(lèi)房地產(chǎn)的產(chǎn)品中，超過(guò)一半投向三四線(xiàn)城市。并且在融資方中，基本沒(méi)有全國(guó)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商。上海一位地產(chǎn)基金人士提醒，2014年起，由于供應(yīng)量過(guò)大，融資成本升高，中小開(kāi)發(fā)商三四線(xiàn)城市項(xiàng)目正是樓市風(fēng)險(xiǎn)“地雷”最密集的地方。而貸款資金規(guī)模、拿項(xiàng)目能力、資金成本的不同，使得銀行、信托、資管、私募四類(lèi)機(jī)構(gòu)，對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)商實(shí)力基本都是由高到低，逐層遞減。
中原地產(chǎn)的研究報(bào)告認(rèn)為，全國(guó)以一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)兩種完全不同的走勢(shì)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡、庫(kù)存不均衡、成交量不均衡、政策作用不均衡、房?jī)r(jià)上漲不均衡。4月以來(lái)，一二線(xiàn)城市的成交提升幅度明顯，而三四線(xiàn)城市則較為低迷。一線(xiàn)及二線(xiàn)城市4月前26日的成交量較3月同期分別上升27%、13%，而三四線(xiàn)城市則下降26%�？梢�(jiàn)，樓市新政對(duì)不同城市的影響差別顯著，市場(chǎng)供求基本面堪憂(yōu)的三四線(xiàn)城市對(duì)于政策的反應(yīng)冷淡。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然從市場(chǎng)周期看，三四線(xiàn)過(guò)高的庫(kù)存壓力，會(huì)導(dǎo)致這些城市走出泥潭的難度非常大，但從環(huán)比看，對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，2015年都會(huì)比2014年相對(duì)樂(lè)觀。
整體看，[青島瑞豐注冊(cè)香港公司]從2014年9月30日開(kāi)始的連續(xù)多輪房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，疊加股市轉(zhuǎn)牛，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始從股市融資。樓市政策密集出臺(tái)也令市場(chǎng)對(duì)后市更加樂(lè)觀，上市房企為了搶占市場(chǎng)份額，自然愿意在當(dāng)下股市火熱的情況下，定向增發(fā)募集資金，為未來(lái)發(fā)展做好資金準(zhǔn)備。
但三四線(xiàn)城市項(xiàng)目、小型開(kāi)發(fā)商最艱難的日子還未過(guò)去。
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