2014年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格疲軟、成交數(shù)量下降等態(tài)勢，部分中小型開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營困難，不能按時償還信托資金。
市場在對房地產(chǎn)市場本身爭議較大的情況下，也對房地產(chǎn)信托市場產(chǎn)生了懷疑。
2015年房地產(chǎn)信托總量不會出現(xiàn)大幅下跌
2014年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格疲軟、[香港公司注冊]成交數(shù)量下降等態(tài)勢，部分中小型開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營困難，不能按時償還信托資金。
地產(chǎn)信托的總量，不會出現(xiàn)大幅下跌，更不會出現(xiàn)諸如某些分析說的“退出主流信托”的情況。
且不必說基礎(chǔ)市場原本就不悲觀，即使基礎(chǔ)市場出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)信托仍然將是集合信托投資的重要方向。
筆者對2015年房地產(chǎn)基礎(chǔ)市場持有謹慎樂觀的態(tài)度。
房地產(chǎn)信托不會大幅下跌
對2015年房地產(chǎn)基礎(chǔ)市場，筆者持有謹慎樂觀的態(tài)度。
第一，2014年政府已經(jīng)展現(xiàn)出“護市”態(tài)度：先是默認地方政府放松限購政策，再到930央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》加大對房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持，再到11月份非對稱降息，降低購房者的按揭成本。
這種思路會在經(jīng)濟增長沒有起色時，會一直持續(xù)，因政府無法承擔(dān)房地產(chǎn)價格急速下跌造成的金融體系動蕩。
第二，2014年第四季度成交量的快速反彈證明了目前購房需求依然存在，所謂房地產(chǎn)存量過多、面臨漫長的去庫存化之類的論調(diào)恐怕并不能立足。
在可投資渠道較少的情況下，不動產(chǎn)投資應(yīng)該成為家庭保有財富的最基本形式。
第三，明年貨幣政策全面寬松是大概率事件，在寬松貨幣的條件下，資產(chǎn)價格會獲得一定的支持。
房地產(chǎn)信托的總量，不會出現(xiàn)大幅下跌，更不會出現(xiàn)諸如某些分析說的“退出主流信托”的情況。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其發(fā)展與金融有密不可分的聯(lián)系。
而大多數(shù)中小開發(fā)商并沒有相應(yīng)的資信支持其在債券市場或者股票市場融資，在銀行貸款額度有限甚至對房地產(chǎn)開商惜貸的背景下，通過信托等金融機構(gòu)實現(xiàn)非標準債權(quán)融資或權(quán)益融資是開發(fā)商融資的必然選擇。
地產(chǎn)信托不會有系統(tǒng)性風(fēng)險
對于房地產(chǎn)信托，市場最關(guān)心的還是存量風(fēng)險的暴露情況。
觀察人士一直在看淡存量房地產(chǎn)項目，“到期近百億元房地產(chǎn)集合信托兌付壓力大”、“房地產(chǎn)信托或爆兌付危機”等報道不絕于耳，國外部分研究機構(gòu)對房地產(chǎn)信托的“兌付”預(yù)測也較悲觀。
這種論調(diào)自2012年就開始，一直到2014年，都沒有出現(xiàn)傳聞中所言的“危機”。
2015年，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險依然會有個別暴露，但是不會形成區(qū)域性風(fēng)險和系統(tǒng)性風(fēng)險。
理由在于：首先，目前房地產(chǎn)信托的主流模式是基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系的融資，抵押物充足、抵押率合理。在土地價格沒有出現(xiàn)大幅回落的時候，債權(quán)追索有效。
其次，從目前爆發(fā)出風(fēng)險的房地產(chǎn)項目來看，其風(fēng)險暴露的根本原因不是房地產(chǎn)市場問題，而是房地產(chǎn)開發(fā)商的問題，如房地產(chǎn)抵/質(zhì)押物產(chǎn)權(quán)不明晰、房地產(chǎn)開發(fā)商在信托融資之前或之后大肆通過民間高利貸融資，債務(wù)風(fēng)險失控等，鮮有由于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場急劇變化導(dǎo)致融資人無法還款之情況，這說明目前房地產(chǎn)的風(fēng)險暴露只是點的問題，尚不構(gòu)成線的問題或者面的問題。
第三，本屆政府的執(zhí)政理念總體偏“左”，不可能容忍房地產(chǎn)-金融風(fēng)險暴露骨牌效應(yīng)的發(fā)生。
如果房地產(chǎn)信托發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性風(fēng)險，必將影響到該區(qū)域所有不動產(chǎn)抵押物的價值，進而影響到區(qū)域金融環(huán)境和經(jīng)濟形勢，這對民眾無異于災(zāi)難，這是目前政府不愿看到的。
目前絕大部分區(qū)域民生壓力較重，與90年代海南有顯著不同，房地產(chǎn)金融的崩盤，缺乏90年代海南那種政治環(huán)境。
但個別的、零星的風(fēng)險暴露則是不可避免。個別前期發(fā)展思路激進的信托公司甚至有可能將債務(wù)追索列為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的最主要工作。
2015年風(fēng)險暴露的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，風(fēng)險源還是信托公司在前期產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品管理過程中的操作風(fēng)險。
債權(quán)融資仍是主流
房地產(chǎn)信托經(jīng)過最近幾年的發(fā)展，融資模式已經(jīng)逐漸固定：債權(quán)融資、股債結(jié)構(gòu)化融資、基于回購承諾與信用擔(dān)保的各種受益權(quán)買入反售。
實際上，這三種模式都是基于債權(quán)債務(wù)的融資。
2015年，基于債的融資依然會是房地產(chǎn)信托資金運用方式的主流。
這是因為：第一，不管如何，房地產(chǎn)基礎(chǔ)市場已經(jīng)告別了高速增長時期，整體風(fēng)險開始上升，債券投資比權(quán)益投資在追索上更有保證。
第二，曾被看好的房地產(chǎn)債權(quán)投資替代品，如REITS等在中國大規(guī)模推廣的條件尚不成熟，在受益權(quán)流轉(zhuǎn)平臺沒有完全解決、受益權(quán)證發(fā)售還有障礙的條件下，REITS不可能大規(guī)模發(fā)行，因為投資者的流動性要求較高。
第三，從目前的監(jiān)管動向看，銀監(jiān)會對信托公司的監(jiān)管已經(jīng)類似于對商業(yè)銀行的監(jiān)管，信托公司可能不愿意設(shè)計風(fēng)險稍大的產(chǎn)品。
夾層融資在房地產(chǎn)項目尤其是房地產(chǎn)并購中的作用仍值得看好。
目前房地產(chǎn)增速換擋，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)正處于行業(yè)整合時期，各類并購機會、重組機會較多。
這類機會的出現(xiàn)，[注冊香港公司程序]為夾層融資的發(fā)展提供了項目支持。而信托計劃的可分級特性可以將夾層融資中不同的資金提供方受益權(quán)做明確劃分，為風(fēng)險厭惡者通過夾層融資進入并購提供了可能。
至于前期被市場看好的MBS，筆者持悲觀態(tài)度。因為目前房地產(chǎn)按揭貸款的收益率并不高，如果通過集合信托做MBS，會出現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)收益無法滿足投資者要求的情況。
即便是信托公司積極參與MBS，可能更多的是以事務(wù)管理型的單一資金信托計劃介入，不大可能影響到集合資金信托。
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