時(shí)入8月，久違的地產(chǎn)商融資場(chǎng)景再度在香港市場(chǎng)上出現(xiàn)。

不過，這次參與融資的并非過去常見的中小型地產(chǎn)商，幾乎都是市場(chǎng)上的龍頭。

8月4日，碧桂園（02007.HK）宣布發(fā)行價(jià)值4億美元的優(yōu)先票據(jù)，以購(gòu)買尚未贖回的可換股債券和資助新增的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在碧桂園披露的公告中，碧桂園特地強(qiáng)調(diào)，這種對(duì)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的資助，包括建筑費(fèi)和土地款。

而在同一天，保利香港（00119.HK）也宣布將以每股8.8港元配售4億股，所得款也是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。與外界所料相似的是，保利的配股價(jià)正是市場(chǎng)所傳的配股價(jià)的中間價(jià)。然而，這一符合預(yù)期的配股計(jì)劃卻依然讓保利香港復(fù)牌后跳空低開。受其帶動(dòng)，一眾大型地產(chǎn)股當(dāng)天也有不同程度的跌幅。此前，大型地產(chǎn)商合景泰富（01813.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）都發(fā)布了集資計(jì)劃。

比擬去年6-8月集資潮

這與去年同期的房地產(chǎn)集資潮頗有相似之處。如果投資者翻查去年地產(chǎn)商的融資記錄，會(huì)發(fā)現(xiàn)去年6月至8月也是一個(gè)集資高峰。當(dāng)時(shí)，合景泰富、上置集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、保利香港都發(fā)布了形式各異的融資計(jì)劃。

“實(shí)際上，到目前為止，地產(chǎn)商并不像外界所想的那樣不缺錢。”一位歐資銀行的中國(guó)投行高管對(duì)理財(cái)周報(bào)記者說，早在5年前，該高管就已參與內(nèi)地地產(chǎn)商的融資計(jì)劃，“目前我手中就有幾個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)融資額超過10億港元”。該高管認(rèn)為，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商樂意集資了，一是市場(chǎng)氣氛有所好轉(zhuǎn)，投資者容易接受大額的融資，二是地產(chǎn)商手中的一些項(xiàng)目確實(shí)需要錢，“并不是說這些地產(chǎn)商手中沒有這些流動(dòng)資金，而是有些地產(chǎn)商認(rèn)為，與其動(dòng)用公司的自用資金，不如直接在市場(chǎng)上募集。這關(guān)系到這些公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”。

碧桂園選擇優(yōu)先票據(jù)

據(jù)理財(cái)周報(bào)統(tǒng)計(jì)，此次地產(chǎn)商的融資手法比過往更加多樣化，其中，世茂房地產(chǎn)是發(fā)行可換股債券，合景泰富是發(fā)債，保利香港是配股，碧桂園是發(fā)優(yōu)先票據(jù)。

其中，最可圈可點(diǎn)的是碧桂園的發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。雖然這一優(yōu)先票據(jù)的價(jià)值為4億美元，但是，碧桂園只能從中得到3.88億美元的集資凈額，而每年的利率高達(dá)10.5%。如果這些票據(jù)全部?jī)冬F(xiàn)，至2015年碧桂園僅利息就要支付2.1億美元。

為什么碧桂園要選擇發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的方式融資，而不是采取配股或其他形式？估計(jì)要從碧桂園2008年發(fā)行價(jià)值約43億人民幣的可換股債券說起，當(dāng)時(shí)發(fā)行的這一筆債券基本上將于2013年到期。正如碧桂園此次公告中說的那樣，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)所得款項(xiàng)中有部分是為了收購(gòu)這些可換股債券。

如果僅僅是上述可換股債券，對(duì)碧桂園高層的壓力可能并不大，關(guān)鍵是當(dāng)初碧桂園與美林還簽訂了復(fù)雜的現(xiàn)金結(jié)算股份掉期協(xié)議，股份總值據(jù)說高達(dá)2.5億美元，這一協(xié)議有一基本條款，如果最終股價(jià)高于初步價(jià)格，碧桂園將向美林收取差額，如果最終股價(jià)低于初步價(jià)格，則美林將向碧桂園要求差額。

記者詢問了幾位地產(chǎn)圈內(nèi)有名的專家，他們幾乎都表示對(duì)這一掉期協(xié)議看不懂，只覺得有點(diǎn)類似于此前讓國(guó)內(nèi)眾多上市公司大吃苦頭的“對(duì)賭協(xié)議”。而按照過往的慣例，做實(shí)業(yè)的國(guó)內(nèi)公司與做金融的外國(guó)投行“對(duì)賭”，鮮有國(guó)內(nèi)公司贏的。

此外，碧桂園的融資中有部分資金是為了“贊助”新增項(xiàng)目建筑費(fèi)和土地款，這也許與香港市場(chǎng)上的另一則傳言有關(guān)。政府將大力清查閑置土地，對(duì)于擁有大量土儲(chǔ)的地產(chǎn)商而言，如果捂地不開發(fā)，并不是一件好事。

保利香港：目前是集資良機(jī)

作為央企的保利香港并不像其他中小地產(chǎn)商那樣時(shí)常遇到融資難。也許正如該公司在公告中所稱那樣，此次配售是公司籌集資金的良機(jī)。配股所得的34.63億港元凈額將用于一般公司用途和未來的投資機(jī)會(huì)。

配股后，保利香港、保利南方集團(tuán)、中國(guó)保利和其他幾家公司在保利香港中所占的股權(quán)將從54.09%下降至48.09%，而公眾股東則從45.91%上升至51.91%。據(jù)保利香港年報(bào)披露，截至2009年年底，保利香港共有41個(gè)在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備，按建設(shè)面積計(jì)約1240萬平方米，而當(dāng)年新開盤項(xiàng)目為4個(gè)，銷售面積120萬平方米。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則采取可發(fā)行可換股債券的方式融資，與保利香港類似的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)募集的資金也將用于公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是北京市場(chǎng)領(lǐng)先的地產(chǎn)商，按照募資計(jì)劃，公司將把業(yè)務(wù)擴(kuò)展至國(guó)內(nèi)其他選定的高增長(zhǎng)地區(qū)，其中包括環(huán)渤海灣和珠三角區(qū)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在公告中稱，所得款將用來收購(gòu)新的項(xiàng)目和支付現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)和土地成本。

7月27日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布了發(fā)行完成公告，合計(jì)9億美元的可換股債券已出售給6名獨(dú)立于集團(tuán)的投資者，其中，公司的兩大股東中國(guó)人壽和中國(guó)遠(yuǎn)洋在可換股債券全部轉(zhuǎn)換后所占的股權(quán)將從目前的24.07%和16.85%分別降至20.38%和14.27%。

世茂房地產(chǎn)則選擇了碧桂園同樣的方式融資，公司7月28日宣布發(fā)行價(jià)值5億美元的優(yōu)先票據(jù)，所得4.94億美元凈額也將用于還債、為現(xiàn)有和新增項(xiàng)目提供資金。

8月3日，另一大型地產(chǎn)商合景泰富也發(fā)布公告稱擬發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，但是暫時(shí)還沒有披露融資的金額和用于開發(fā)的項(xiàng)目。

不過，一位中資券商的銷售部董事告訴理財(cái)周報(bào)記者，近期另一大型地產(chǎn)商華潤(rùn)置地（01109.HK）也有可能加入集資的行列，“早在上個(gè)星期，這一消息已在香港傳開了，如果華潤(rùn)置地集資，至少也會(huì)是幾十億港元規(guī)模�！�