美聯(lián)儲(chǔ)自9月13日正式開(kāi)啟第三輪量化寬松（QE3），拉開(kāi)了美元貶值的新周期，大量熱錢(qián)涌入香港資本市場(chǎng)，內(nèi)地房企在年末掀起境外融資高潮。

在內(nèi)地房企赴港上市通道重新開(kāi)啟的同時(shí)，[注冊(cè)百慕大公司]內(nèi)地房企在港發(fā)行債券在10月和11月出現(xiàn)暴增，今年以來(lái)房企境外融資額有望超過(guò)以往任何一年。

一方面是內(nèi)地房企融資渠道遇阻，開(kāi)發(fā)商資金壓力不斷累積，另一方面是土地市場(chǎng)供應(yīng)放量，房企拿地愿望大增，房企融資步伐明顯加速。

但由于投資風(fēng)險(xiǎn)不同，內(nèi)地房企境外融資成本出現(xiàn)巨大分化，有些房企融資利率不足5%，而部分房企融資利率仍高達(dá)10%以上。

世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)吳志輝在接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，隨著內(nèi)地房企不斷拓展自己的融資渠道，利率市場(chǎng)化趨勢(shì)更加明顯，在當(dāng)前利率市場(chǎng)化的背景下，資金渠道來(lái)源和成本優(yōu)勢(shì)正在成為房企的最核心競(jìng)爭(zhēng)力。

融資規(guī)模創(chuàng)新高

11月20日，首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，由旗下全資附屬Central Plaza Development發(fā)行的以人民幣為單位的有擔(dān)保債券，聯(lián)交所已批準(zhǔn)有關(guān)債券上市及買(mǎi)賣(mài)的申請(qǐng)，由該公司若干境外附屬公司，包括IFC就債券提供擔(dān)保。

這也是QE3推出以來(lái)，內(nèi)地房企發(fā)行債券的又一案例。不過(guò)，首創(chuàng)置業(yè)尚未披露債券發(fā)行的規(guī)模和利率等細(xì)節(jié)。

在不久前的11月15日，[注冊(cè)汶萊公司]中海地產(chǎn)剛剛宣布，已向港交所申請(qǐng)兩筆合共10億美元的擔(dān)保票據(jù)上市，有關(guān)票據(jù)分兩部分，分別為10年期7億美元票據(jù)，票息為3.95%，以及20年期3億美元票據(jù)，票息5.35%。

有報(bào)道稱(chēng)，中海地產(chǎn)擬發(fā)行兩批債券總值10億美元的債券，并已經(jīng)獲得超購(gòu)12倍。中海擬借此次發(fā)債，為持有債項(xiàng)再融資及作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目用途。

11月14日，金地集團(tuán)（600383.SH）也披露，其全資子公司金地國(guó)際投資有限公司在新加坡發(fā)行3.5億美元五年期固息債券，年利率7.125%。這是金地今年繼港股買(mǎi)殼和發(fā)行人民幣離岸優(yōu)先票據(jù)以來(lái)，又一次境外融資動(dòng)作。

SOHO中國(guó)也在11月宣布，該公司發(fā)行總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中6億美元5年期票據(jù)的年利為5.75%，4億美元10年期票據(jù)的年利為7.125%。

房企境外融資已非個(gè)案，近期尤其頻繁。10月中旬以來(lái)，有融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、華南城（01668.HK）、龍湖地產(chǎn)（00960.HK）、禹洲地產(chǎn)（01628.HK）、方興地產(chǎn)（00817.HK）等多家房企進(jìn)行境外融資。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，隨著美國(guó)QE3的推出，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響的內(nèi)地房企在境外市場(chǎng)的融資熱情也隨之升溫，近期內(nèi)地房企在香港發(fā)行的債券出現(xiàn)暴增。

該統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，僅9~10月，內(nèi)地房企在香港已發(fā)、擬發(fā)的債券總額分別為8.5億和12.5億美元，與之前的融資規(guī)模相比出現(xiàn)大幅增加。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)也顯示，截至11月20日，四季度已經(jīng)有8家大型房企發(fā)布了債券融資計(jì)劃，融資額度高達(dá)39億美元，約為人民幣243億元。

國(guó)泰君安證券分析報(bào)告指出，如果將非A股上市公司境外融資額計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)今年以來(lái)房企境外融資額超過(guò)110億美元，超過(guò)以往任何一年。

融資能力分野

普遍觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)地房企境外融資高潮與美國(guó)QE3的推出不無(wú)關(guān)系，因?yàn)闊徨X(qián)流入香港的步伐有所加速，房企在香港融資的難度和成本明顯降低。

目前，內(nèi)地5年期國(guó)債年利率為5.71%，但部分房企的境外融資成本實(shí)際上仍低于內(nèi)地，顯示出境外融資仍有較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)。

10月29日，方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司早前宣布發(fā)行的5億美元擔(dān)保票據(jù)，預(yù)期將于10月29日或其前后上市及買(mǎi)賣(mài)，有關(guān)票據(jù)年息為4.7%，2017年到期。這也是近年來(lái)中資房地產(chǎn)美元債低于5%票息的罕見(jiàn)案例。

此外，SOHO中國(guó)該次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)中的6億美元于2017年到期，年息為5.75%；4億美元于2022年到期，年息7.125%也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期限美元債票息水平。

但融創(chuàng)中國(guó)將發(fā)行一筆總額達(dá)4億美元票據(jù)，[注冊(cè)安圭拉公司]年利息高達(dá)12.5%。禹洲地產(chǎn)發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也高達(dá)11.75%。

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，目前這一輪融資與土地市場(chǎng)剛剛處于復(fù)蘇有關(guān)，房企普遍希望通過(guò)募資抄底土地市場(chǎng)。

中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，在經(jīng)歷近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控后，房企對(duì)資金鏈的關(guān)注明顯加強(qiáng)，多渠道融資將有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近期市場(chǎng)明顯復(fù)蘇使得企業(yè)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，房企開(kāi)始積極入市拿地，對(duì)資金的需求繼續(xù)增加。

另一個(gè)重要原因是，為了保證短期流動(dòng)資金的安全，部分龍頭房企希望能借機(jī)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，大幅減少短期負(fù)債，轉(zhuǎn)而選擇增加長(zhǎng)期負(fù)債。

近年來(lái)，隨著房企融資成本增加，資本化利息支出不斷上升，其中萬(wàn)科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%。

從長(zhǎng)短期借款來(lái)看，萬(wàn)科2012年前三季度末長(zhǎng)期借款達(dá)到358.3億元，增長(zhǎng)70.85%；金地長(zhǎng)期借款由年初的100.9億元增加至145.53億元。相比之下，萬(wàn)科短期借款三季度末為44.8億元，金地短期借款由年初16億元下降至10億元。

香港成本相對(duì)較低的融資渠道成為眾多房企調(diào)整各自債務(wù)結(jié)構(gòu)的重要選擇。吳志輝認(rèn)為，企業(yè)通過(guò)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，可以緩解房企資金流動(dòng)性壓力。

吳志輝還表示，利率市場(chǎng)化的進(jìn)程事實(shí)上正在促使房企采取合適的內(nèi)部融資加上外部融資的組合，內(nèi)部收益率與融資利率的裂口大小正在催生房企競(jìng)爭(zhēng)力的差異，從而推動(dòng)市場(chǎng)的洗牌，房企的集中度正在顯著提升。