根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《2017年全球旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》，在136個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，泰國(guó)在安全方面列118名。中國(guó)駐宋卡總領(lǐng)事館發(fā)布的2018版《中國(guó)公民赴泰南安全旅游手冊(cè)》顯示，中國(guó)游客在泰南地區(qū)交通和溺水事故頻發(fā)。

泰國(guó)掀起置業(yè)熱潮

與“旅游熱”相對(duì)應(yīng)的，是泰國(guó)近年涌起的購(gòu)房浪潮——據(jù)外媒報(bào)道，過(guò)去幾年一直波瀾不驚的泰國(guó)樓市正在中國(guó)內(nèi)地、香港和其他經(jīng)濟(jì)體買家的推動(dòng)下，變得異�；鸨�起來(lái)。

據(jù)外網(wǎng)2016年數(shù)據(jù)顯示，泰國(guó)是中國(guó)人在亞洲其他國(guó)家中最青睞的買房目的地之一。中國(guó)人赴東南亞買房的第一大動(dòng)機(jī)是投資，出于投資需求去泰國(guó)、馬來(lái)西亞和柬埔寨買房的人數(shù)比例分別達(dá)到70.2%、62.2%和92%。

陽(yáng)光沙灘海岸，讓泰國(guó)成為了不少中國(guó)人的心頭好。從2016年9月到2017年1月連續(xù)五個(gè)月，泰國(guó)房產(chǎn)詢問(wèn)量均同比增長(zhǎng)100%以上，2016年9月同比增長(zhǎng)甚至達(dá)到580%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞等中國(guó)人海外購(gòu)房傳統(tǒng)目的地。居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人最熱衷投資的泰國(guó)城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。

而2010年以前，幾乎沒(méi)有中國(guó)人到泰國(guó)購(gòu)房。FT有統(tǒng)計(jì)顯示，近年在普吉島和清邁等旅游度假地區(qū)，中國(guó)購(gòu)房者的比例已經(jīng)達(dá)到20%；一些熱門房產(chǎn)項(xiàng)目中，中國(guó)購(gòu)房者比例已經(jīng)達(dá)到50%。這些中國(guó)購(gòu)房者很多是年輕人和中產(chǎn)階級(jí)。

的確，作為東南亞第二大經(jīng)濟(jì)體，在泰國(guó)置業(yè)有著其他國(guó)家并沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)：永久產(chǎn)權(quán)、房?jī)r(jià)便宜、房子帶精裝修、沒(méi)有公攤、周邊配套齊全等。從過(guò)去10年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，曼谷、芭提雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報(bào)，泰國(guó)公寓的平均年投資回報(bào)率在18%以上。相對(duì)于其他東南亞國(guó)家，已顯示泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好增長(zhǎng)跡象。

但如果從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫比北上廣深還大。從2012年開(kāi)始，泰國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)暴漲不少，以外國(guó)人能購(gòu)買的公寓為例，2012年3月至今漲了43.3%。曼谷核心地區(qū)的高端公寓均價(jià)高達(dá)20萬(wàn)泰銖一平（約4萬(wàn)人民幣），更貴的30、40萬(wàn)也是常有的。

再高的房?jī)r(jià)也要有人“接盤”。外國(guó)人在曼谷買房要搶，當(dāng)?shù)厝丝刹恍枰�。泰�?guó)法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)公寓銷售給外國(guó)人的比例不得超過(guò)49%，剩下的51%只能賣給當(dāng)?shù)厝恕?/span>

本地人并沒(méi)有國(guó)外買家的強(qiáng)購(gòu)買力，據(jù)了解，以曼谷為例，當(dāng)?shù)卦缕骄�收入�?.5萬(wàn)泰銖。泰國(guó)本地人買新房又可以享受0首付、低貸款利率，買房的價(jià)格比外國(guó)人低不少，所以很少有人去光顧二手房，只有國(guó)際友人“出手相救”。

在泰國(guó)炒房流動(dòng)性堪憂。有專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，泰國(guó)未來(lái)一年房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)超過(guò)2%。但有的中介在賣泰國(guó)房子時(shí)，還會(huì)提到說(shuō)當(dāng)?shù)刈饨鸹貓?bào)率高，能到6-7%，個(gè)別還有說(shuō)10%。

泰國(guó)法律規(guī)定，公寓是不能在Airbnb這樣的網(wǎng)站上直租的，只能走當(dāng)?shù)刂薪榍�道。這就意味著代理費(fèi)是一大筆錢。

再加上泰國(guó)高端的一些樓盤，物業(yè)費(fèi)相當(dāng)貴，畢竟泳池啊、綠化啊，都得花大價(jià)錢，交完稅之后，全部算下來(lái)，扣除所有費(fèi)用，回報(bào)率能有5%就算不錯(cuò)了。

如果選擇在國(guó)內(nèi)遠(yuǎn)程租房，意味著需要操心的事情更多。外國(guó)人貸款、錢匯到泰國(guó)、期房等等細(xì)節(jié)問(wèn)題，都要考慮。

一旦其所處城市的房?jī)r(jià)下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭財(cái)務(wù)杠桿極有可能會(huì)崩塌。

所以在購(gòu)房時(shí)建議除了評(píng)估個(gè)人的凈資產(chǎn)狀況、現(xiàn)金流水平外，還要進(jìn)行動(dòng)凈態(tài)綜合投資回報(bào)評(píng)估，以此來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

比如，以泰國(guó)為例，5%-6%年租金/房?jī)r(jià)的水平，其靜態(tài)回報(bào)率還是不錯(cuò)的，但是，如果從動(dòng)態(tài)評(píng)估的角度看，泰國(guó)房?jī)r(jià)的潛力還是存在較大不確定性，其GDP增速多年來(lái)一直保持中速水平，其當(dāng)下的人口出生率更是嚴(yán)重偏低僅為0.4%左右（男女比例不協(xié)調(diào)、男性存在出家的風(fēng)俗）。