按照特朗普稅改政策新規(guī)，住房貸款利息抵稅額度將從原先的100萬美元調(diào)低至50萬美元。這意味著逾50萬美元額度的個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款將不能享有稅收減免，由此造成美國(guó)高端住宅投資熱降溫與價(jià)格下滑，令中國(guó)富豪選擇觀望。

　　“目前，不少已經(jīng)看過房的中國(guó)富豪幾乎都選擇推遲購(gòu)房，甚至個(gè)別已經(jīng)繳納意向金的中國(guó)富豪寧愿損失這筆錢，也不愿繼續(xù)履約?！币晃幻绹?guó)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析，原因是他們認(rèn)為特朗普稅改政策將導(dǎo)致當(dāng)?shù)馗叨朔慨a(chǎn)出現(xiàn)至少10%的跌幅。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多高收益投資機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)與收益并存。尤其是在美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程，中國(guó)投資方與美國(guó)開發(fā)商圍繞住宅設(shè)計(jì)方案變更、追加投資的分歧，容易引發(fā)項(xiàng)目停工停擺，令實(shí)際投資回報(bào)遠(yuǎn)低于預(yù)期值。

　　高端房產(chǎn)的房貸驅(qū)動(dòng)力受挫

　　“除了紐約，加利福尼亞州、西雅圖、華盛頓特區(qū)等高端住宅也遭遇供應(yīng)過剩的窘境?！鄙鲜雒绹?guó)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人感慨說。究其原因，這些美國(guó)城市高端住宅是否產(chǎn)銷兩旺，完全依賴房貸驅(qū)動(dòng)。

　　據(jù)Corelogic數(shù)據(jù)顯示，今年以來加州地區(qū)逾75%新增房貸額超過50萬美元，舊金山則是60%，華盛頓特區(qū)、紐約、西雅圖分別為35%、22%與25%。

　　然而，特朗普稅改政策卻讓這些城市高端住宅成為最大的利益受損者，由于逾50萬美元額度的房產(chǎn)貸款不再享受稅收減免，導(dǎo)致當(dāng)?shù)馗叨朔慨a(chǎn)購(gòu)買成本驟增，打壓了全球富豪的投資熱情。

　　其具體表現(xiàn)在美國(guó)多個(gè)一線城市高端住宅銷售周轉(zhuǎn)天數(shù)增加與價(jià)格下跌。以紐約大都會(huì)地區(qū)為例，其房?jī)r(jià)周轉(zhuǎn)天數(shù)為168天，遠(yuǎn)高于以往平均水準(zhǔn)的42天;與此對(duì)應(yīng)的是，紐約高端住宅價(jià)格同比下跌了2.2%。

　　前述這位美國(guó)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，目前已有20多位中國(guó)富豪表達(dá)了暫緩購(gòu)房的態(tài)度，甚至個(gè)別富豪一口氣取消了多套紐約高端住宅的投資意向協(xié)議。

　　穆迪首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi指出，特朗普稅改政策對(duì)美國(guó)高端住宅的負(fù)面效應(yīng)將持續(xù)發(fā)酵，在稅改政策落實(shí)初期，美國(guó)高端住宅房?jī)r(jià)將下滑約10%，全美范圍內(nèi)至少有3%-5%降幅。

　　轉(zhuǎn)道二線城市尋求高收益

　　隨著中國(guó)富豪對(duì)美國(guó)高端住宅持幣觀望，讓不少財(cái)富管理機(jī)構(gòu)看到新的吸金空間。

　　但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在這個(gè)房地產(chǎn)趨冷的間隙里，紛紛發(fā)起美國(guó)房地產(chǎn)投資基金，向他們募資(主要是個(gè)人海外資產(chǎn))，投向美國(guó)其他城市的中端住宅項(xiàng)目、學(xué)生公寓改建、以及物流地產(chǎn)等。

　　在西雅圖、波斯頓、舊金山等科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、知名大學(xué)云集的美國(guó)城市里，一些投資機(jī)構(gòu)將當(dāng)?shù)乩吓f住宅改建成大學(xué)生公寓收取租金，年化投資收益超過30%。

　　11月以來，多家國(guó)內(nèi)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)聯(lián)合美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛發(fā)起美國(guó)房地產(chǎn)投資基金。但與以往基金主要參與一線城市高端物業(yè)開發(fā)建設(shè)不同，這些基金主投方向，則是美國(guó)二線城市學(xué)生公寓改建、物流地產(chǎn)、中端住宅項(xiàng)目等。

　　“其實(shí)，美國(guó)不少擁有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲前景，不亞于一線城市高端住宅。”多位美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　不過，要說服中國(guó)富豪轉(zhuǎn)道投資美國(guó)二線城市中端房地產(chǎn)等項(xiàng)目，絕非易事。一方面基金管理團(tuán)隊(duì)需用大量數(shù)據(jù)證明這些項(xiàng)目收益預(yù)期不低于一線城市高端住宅，另一方面他們還要通過另類資本運(yùn)作方式“抬高”投資回報(bào)。

　　記者注意到，近期新發(fā)起的房地產(chǎn)基金開始在美國(guó)稅收優(yōu)惠方面“做文章”。其主要做法是借助美國(guó)設(shè)定的投資組合利息稅收豁免條款，減輕中國(guó)富豪稅負(fù)從而提高收益率。

　　所謂投資組合利息稅收豁免條款，即所有海外投資者在一只基金的投資占比均低于10%，美國(guó)相關(guān)部門不對(duì)基金投資收益“征稅”。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這類基金最大的投資風(fēng)險(xiǎn)，不在于項(xiàng)目選擇，而是項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程的合作糾紛。

　　“此前已有不少中國(guó)投資方吃過類似的虧，或者以往先買地造房先申請(qǐng)當(dāng)?shù)劂y行貸款，沒想到美國(guó)銀行對(duì)中國(guó)投資者主導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目審核異常嚴(yán)格，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展非常緩慢，成本回收周期被大幅拉長(zhǎng)?！彼毖?。這倒逼不少中國(guó)房地產(chǎn)基金紛紛要求在合作條款里，對(duì)房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案更改與追加投資設(shè)立“否決權(quán)”，盡可能保障自身投資權(quán)益。

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