美元貶值歐債危機持續(xù)百億熱錢“陳兵”香港房價20個月大漲了47%

　　港府鐵面擠泡沫樓市數(shù)日零成交

　　美元持續(xù)貶值、歐債危機持續(xù)加深，導(dǎo)致了國際熱錢滿世界尋找出路，而中國經(jīng)濟走好、利率走高及人民幣升值預(yù)期，吸引了大量熱錢“陳兵”中國香港，希望借道流入中國內(nèi)地，這造成了香港樓市價格的不斷飆升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香港樓價持續(xù)上漲，在過去20個月內(nèi)，累計漲幅已高達47%，接近1997年香港樓市泡沫高峰期，很多人都感慨，香港樓市正回到1997年前的亢奮狀態(tài)。這讓港府十分擔(dān)心。

　　為了控制泡沫風(fēng)險，香港政府上周五再次祭出重拳，宣布對樓市交易征收額外印花稅，以抵御熱錢對樓市帶來的沖擊。新政出臺，香港樓市反應(yīng)“立竿見影”，成交量劇跌8成，絕大多數(shù)樓盤出現(xiàn)零成交。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著新政效果的逐步展現(xiàn)，香港樓價短期內(nèi)可能下跌5%—10%。但由于推動樓價上漲的因素沒有根本改變，因此依然看多后市。

　　港府出手抵御熱錢拒絕重演泡沫破裂

　　1997年香港樓市泡沫破滅，房價大跌60%以上，且一跌就是三年，結(jié)果經(jīng)濟一片蕭條，大批員工失業(yè)，社會出現(xiàn)動蕩，直到2001年中央政府救助才逐步走出困境。

　　因此，對于此輪樓市價格的飆升，香港政府十分警惕。港府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前香港豪宅樓價已超越1997年高峰期一成。雖然一般住宅市場的平均樓價仍與1997年有12%的距離，但近期亦出現(xiàn)較急速的升幅。豪宅市場的熾熱氣氛，已經(jīng)逐漸蔓延至一般市民的住宅市場。

　　11月18日，國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表報告指出，香港未來幾個月將面對越來越明顯的物價壓力，并警告稱熱錢涌入、低利率和樓盤供應(yīng)緊張正使香港面臨越來越大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。為了抑制樓市泡沫，香港政府今年2月、4月和8月連續(xù)出臺調(diào)控政策，但效果并不明顯。面對嚴峻形勢，上周五，港府出臺了堪稱史上最嚴厲調(diào)控措施的“額外印花稅”:11月20日開始，購入不滿6個月出售的房屋需繳售價的15%為額外印花稅；6-12個月售出為10%；12-24個月售出為5%。

　　香港金融管理局當(dāng)天亦宣布，即時起下調(diào)樓宇按揭成數(shù)。樓價1200萬港元或以上的物業(yè)按揭成數(shù)，由六成下調(diào)至五成；800萬元至1200萬元的樓宇按揭由七成下調(diào)至六成。

　　香港財政司司長曾俊華強調(diào)，樓價急速升幅已經(jīng)超越一般市民收入的增長幅度。如果此次措施無效，政府不排除會采取進一步的調(diào)控措施。金管局總裁陳德霖也發(fā)出預(yù)警，“在極低利息和全球資金繼續(xù)泛濫的宏觀環(huán)境下，很多投資者都很容易忽略了香港市民收入與樓價已經(jīng)越來越脫節(jié)，我們非常關(guān)注樓市和按揭市場的升勢是否會導(dǎo)致銀行體系的信貸風(fēng)險持續(xù)增加�！�

　　香港運輸及房屋局局長鄭汝樺昨日表示，新措施旨在針對投機炒賣活動，大幅增加短期炒賣的成本，以降低市場對樓價短期上漲的預(yù)期，以令市場投機活動減少。

　　市場反應(yīng)“立竿見影”樓價短期或跌一成

　　史上最嚴厲調(diào)控措施的出臺，猶如一瓢冷水，澆到了炙熱的香港樓市頭上。之前熱火朝天的香港樓市頓入寒冬。

　　香港美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計顯示，在樓市新政出臺的首個周末，香港十大指標性二手樓盤的成交量已經(jīng)比前一周末減少近八成，二手樓看樓量普遍下跌五成以上。其中，還有許多樓盤罕見地出現(xiàn)“零成交”。

　　香港一手樓交易也出現(xiàn)了明顯降溫。上周末在香港開盤的6個樓盤總共只售出42套新房，人氣最旺的西半山蔚然也僅賣出28套。而此前業(yè)界曾經(jīng)傳聞該樓盤已有70套新房被業(yè)主預(yù)訂，但上周末的實際銷量還不及傳言的一半，可能有不少潛在購房者半路改變了主意。

　　對于樓市新政的效果，發(fā)展商和分析機構(gòu)普遍預(yù)計，香港樓市短期內(nèi)會有下跌，但跌幅不會太高。

　　香港房地產(chǎn)商———會德豐有限公司董事黃光耀指出，政府措施即時影響到炒賣或投資者入市，無可避免樓價短期會有輕微調(diào)整，預(yù)期會有幾個百分點至一成的跌幅，但相信市場應(yīng)能承受到有關(guān)調(diào)整。

　　星展銀行發(fā)布分析報告指出，港府新措預(yù)計令住宅市場的交易顯著降溫；短期投機者將被逐出市場，更重要的是，包括真正的終端用戶在內(nèi)的真正買家因預(yù)計房價將下滑而采取觀望態(tài)度，故此預(yù)計，未來3個月的成交量可能下滑30%至50%。

　　投資銀行花旗集團、摩根大通等也一致認為，港府推出新措施較市場預(yù)期嚴厲，加上長遠調(diào)控措施仍有機會出臺，對市場氣氛帶來負面影響，料樓價可能調(diào)整5%至10%。

　　◎業(yè)界觀點

　　業(yè)界繼續(xù)看多新政出臺不會逆轉(zhuǎn)上漲趨勢

　　盡管市場普遍認為，港府樓市新政的出臺，會在短期內(nèi)打壓香港樓價，但是，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也指出，調(diào)控措施只是打擊短炒，不會影響長線投資。香港樓市長期向上的趨勢不會因為新政的出臺而逆轉(zhuǎn)。

　　中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青指出，在全球量化寬松的金融環(huán)境之下，業(yè)主不會因為政府打擊炒風(fēng)，就肯把自己的物業(yè)削價求售。因為銀行利率太低且貨幣貶值壓力大，而樓市租金回報金今年以來一直維持在約3%以上的水平，因此，樓價不會就此掉頭向下。

　　發(fā)展商長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄也表示，由于香港經(jīng)濟增長強勁，資金持續(xù)流入，加上措施主要針對短期炒家，而香港樓市目前仍以自住者為主導(dǎo)，相信中長期對整體樓市的影響不大。

　　東亞銀行首席經(jīng)濟師鄧世安認為，如果外圍因素不變，歐美資金繼續(xù)流入，內(nèi)地人繼續(xù)來港買樓，樓價長期向上的趨勢不會逆轉(zhuǎn)。

　　摩根大通也繼續(xù)看多香港樓市后市走勢，維持今年住宅樓價15%升幅預(yù)測，明年預(yù)測則由10%上調(diào)至15%。

　　◎相關(guān)新聞

　　內(nèi)地投資客對香港樓市影響不大

　　有觀點認為，由于內(nèi)地實施嚴厲的樓市調(diào)控政策，使得大量內(nèi)地資金流向香港，推高了香港樓價。對此觀點，不少香港地產(chǎn)界人士及政府官員都給予了反駁。

　　香港中原地產(chǎn)聯(lián)席董事黃良癉表示:“香港九成的交易都會在二手的中小住宅部分，內(nèi)地房客所占整體比例很小。香港主力從來不是靠他們，港幣與美元的聯(lián)系匯率制度才是真正原因�！睋�(jù)中原統(tǒng)計，內(nèi)地個人買家僅占到了香港總體樓市成交量的6.7%及成交額的10.8%。

　　匯豐金融服務(wù)(亞洲)總裁黃慧群指出，香港買樓移民的政策推后，截至今年6月底，獲批者所涉及的總金額僅為528億港元，其中僅30%用于購買香港房產(chǎn)，并不足以推高香港樓市。

　　香港保安局局長李少光也認為:“內(nèi)地投資移民對香港樓價和貧富差距影響有限�！�

　　南方日報記者田志明