“運(yùn)籌策帷幄之中，決勝于千里之外”。戰(zhàn)略是一個(gè)國家或企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該考慮的問題。一個(gè)企業(yè)產(chǎn)品或技術(shù)的失利會使企業(yè)蒙受一定的損失，但是一個(gè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的錯(cuò)誤很可能會導(dǎo)致企業(yè)的滅亡。兵無常勢，水無常形。因此，戰(zhàn)略對企業(yè)的發(fā)展非常重要。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)從戰(zhàn)略的角度就房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行投融資決策展開了較詳細(xì)的論述。本報(bào)投資版將分兩期予以刊發(fā)，也望業(yè)內(nèi)同仁就此發(fā)表見解。

一、資本與資本市場

　　資本就是產(chǎn)生未來收入流的財(cái)富，是可以當(dāng)作本錢的財(cái)富。資本可以通過自身積累獲得，但現(xiàn)代市場條件下，資本主要通過資本市場獲得。中國的金融市場還沒有放開，仍然是個(gè)不健全、不完善的市場。中國房地產(chǎn)企業(yè)依靠狹義資本市場融資的額度還是很有限。這些資源只要能用金融手段轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值，都可以成為企業(yè)資本。資本的概念可以進(jìn)一步擴(kuò)展到人才、品牌、技術(shù)以及無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)可以將寫字樓、酒店作抵押來融資；人才、品牌、技術(shù)等非金融資本，也可以通過流通的方式在市場上進(jìn)行交換變現(xiàn)為資本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視利用這些非金融資本。

二、最常見的金融資本市場融資

　　金融資本市場融資最常見的有間接融資和直接融資。直接融資是企業(yè)管理者首先要考慮的融資方式，不善于進(jìn)行直接融資，企業(yè)很難擴(kuò)張、發(fā)展壯大。這里主要談一下基金融資和延期付款。我這里指的不是目前國內(nèi)現(xiàn)在發(fā)行的基金，而是指風(fēng)險(xiǎn)基金和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。目前國外地產(chǎn)基金已逐步進(jìn)入國內(nèi)，地產(chǎn)公司應(yīng)該充分運(yùn)用各種特殊方式引進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。上世紀(jì)90年代初，最先與華遠(yuǎn)簽約的不是華潤，而是香港一家投資公司——堅(jiān)石公司。堅(jiān)石公司的最大股東是光大，還有美國國泰財(cái)富基金。國泰財(cái)富基金就是典型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，在中國投資六家公司，先后在境外上市套現(xiàn)。我們應(yīng)該重視利用這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。

　　地產(chǎn)商還有一種很重要的直接融資方式即延期支付，主要是指延期支付施工單位工程款�，F(xiàn)在市場競爭激烈，很多工程是施工單位墊錢來建設(shè)。目前北京每年工程款是600多億，拖欠工程款306億，由此可看出，房地產(chǎn)開發(fā)的一半資金是施工單位墊錢的。但是，由此導(dǎo)致施工單位和發(fā)展商糾紛很多，主要是發(fā)展商沒有給施工單位一定的擔(dān)保，施工單位樓蓋成了卻拿不到錢，由此對發(fā)展商缺乏信任，雙方的合作只能是一個(gè)項(xiàng)目，不能長久合作。我認(rèn)為最好也是最合理的方式是：由施工單位墊錢開工建設(shè)，開發(fā)商尋找第三方為施工單位提供擔(dān)保，在工程質(zhì)量合格，技術(shù)驗(yàn)收通過后擔(dān)保給施工單位付款。這種方式既解決了工程質(zhì)量問題，又是一種非常有效的直接融資方式。當(dāng)然開發(fā)商要給擔(dān)保公司用抵押、預(yù)付保證金或采取信用擔(dān)保等方式做出付款承諾。

三、最常見的非金融資本融資

　　房地產(chǎn)應(yīng)該積極利用非金融資本進(jìn)行融資。在房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的是土地分成。地產(chǎn)商擁有土地，沒有資金，可以采取合建的方式換取資金、人才、操作能力、品牌、銷售渠道等資源。另外，我們可以考慮用傭金或股權(quán)分成的方式換取銷售渠道與市場、用資金購買企業(yè)發(fā)展所缺少的資源。以新華遠(yuǎn)成立后的第一個(gè)項(xiàng)目——海潤國際公寓為例進(jìn)行說明。北京有一家叫開拓的公司，有一塊地，位置不錯(cuò)，項(xiàng)目設(shè)想也很好，但是開拓公司缺乏市場運(yùn)作能力，因此希望與華遠(yuǎn)合作。華遠(yuǎn)擁有很強(qiáng)的市場運(yùn)作能力、品牌優(yōu)勢、暢通的銷售渠道、穩(wěn)定的客戶群。因此華遠(yuǎn)與開拓簽訂合作協(xié)議，開拓以土地為資本，華遠(yuǎn)以品牌和運(yùn)作優(yōu)勢占了海潤55％的股份。合作后，華遠(yuǎn)修改了項(xiàng)目的戶型、方案設(shè)計(jì)、銷售方式等。項(xiàng)目一經(jīng)推出就大獲成功，開盤不到三個(gè)月就收回了所有前期投入，開盤不到十個(gè)月就售出了樓盤的90％以上。

傳統(tǒng)的觀念認(rèn)為公司發(fā)展是要通過打敗別人來壯大自己，占據(jù)更大的市場份額�，F(xiàn)在的觀點(diǎn)是要加強(qiáng)合作，要做到合作雙方共贏。全國三資企業(yè)中，外商獨(dú)資的很少，中外合資的占了大多數(shù)。為何要合資？主要是外資公司進(jìn)入中國不愿意多交學(xué)費(fèi)，與熟悉中國市場的一家好的國內(nèi)公司合資，可以盡快了解中國市場，降低進(jìn)入成本和風(fēng)險(xiǎn)，但是為了不失去管理決策權(quán)，他們一般都要控股。所有的合作都必須考慮是雙贏或共贏的，同時(shí)也要記得掌握控股權(quán)。我們進(jìn)行融資也一樣，不能老想著圈錢、騙錢，要記得承擔(dān)責(zé)任。融資和責(zé)任是同時(shí)并存的，必須具有共贏的態(tài)度和想法，否則融資是很難成功并長遠(yuǎn)發(fā)展的。

　　房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻記得充分利用非金融資本融資，股權(quán)、土地、品牌等要充分利用。如果不能充分利用這些方式，組合融資，則企業(yè)不可能快速成長、高速擴(kuò)張。華遠(yuǎn)1993年進(jìn)行股份制改造，當(dāng)時(shí)實(shí)收資本僅1500萬元，不到五年時(shí)間，華遠(yuǎn)凈資產(chǎn)達(dá)到37億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到90多億元。如果沒有充分利用這些融資手段，華遠(yuǎn)是不可能在短期內(nèi)發(fā)展成為當(dāng)時(shí)國內(nèi)總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司。

四、投資決策的考慮因素

　　融資和投資是分不開的，是相輔相成的。因此，我們在分析融資決策時(shí)先分析投資決策。在我們決定要做哪些投資，如何投資后，接下來就要考慮融資問題。

　　一般的投資決策是看項(xiàng)目的投資收益，這是教科書上的做法。用一大堆公式計(jì)算項(xiàng)目的成本、收益，折算成現(xiàn)值，計(jì)算出項(xiàng)目利潤，得出投資收益。根據(jù)投資收益率來決定是否投資該項(xiàng)目。我個(gè)人認(rèn)為，投資決策時(shí)不能只看投資收益，這種收益是未來預(yù)期的，是或然的，有很大的不確定性。決定投資時(shí)應(yīng)該按以下順序來考慮：

1． 市場

　　首先要看項(xiàng)目是否有市場需求，是否有人買。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，決策做了，土地買了，前期費(fèi)用發(fā)生了，就必須連續(xù)去做。項(xiàng)目有市場需求，再決定要做成什么樣的房子，賣給哪些人。

2． 管理

　　項(xiàng)目有市場，還要看是否有合適的管理人員去運(yùn)作，公司是否具備項(xiàng)目的操作能力。同一個(gè)項(xiàng)目在不同的人手里會有不同的操作方式。有人認(rèn)為做成中低檔，市場比較大，有人認(rèn)為做成高檔、精品住宅，可以引領(lǐng)市場，帶動周圍的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

3． 現(xiàn)金流

　　目前很多企業(yè)只有第一筆錢，是項(xiàng)目的啟動資金，其它資金都依賴于銀行或售樓預(yù)收款，這在項(xiàng)目運(yùn)作中是很危險(xiǎn)的。我們做項(xiàng)目，主要靠自己的錢，只有這樣才能保證不會發(fā)生資金鏈條斷裂。否則，現(xiàn)金流不暢，資金短缺，匆忙上馬項(xiàng)目，一旦現(xiàn)金流出了問題，后果不堪設(shè)想，直接影響公司其它項(xiàng)目的進(jìn)展。我們不管采用什么手段，在項(xiàng)目決策后，要保證現(xiàn)金流能維持到整個(gè)項(xiàng)目完成。

4． 可靠的收益保證

　　考慮了上述三方面后，還要考慮收益保證。要測算項(xiàng)目的不同限度，如最低限度(保本點(diǎn))、利潤保證、超額利潤保證。公司要具有很強(qiáng)的項(xiàng)目操作管理能力以保證樓盤漲價(jià)的過程中不斷有人來買，這是獲得可靠收益保證的基本條件。

5． 最佳的投資效率

　　我們要采取有效方式使得項(xiàng)目有可靠的收益保證，產(chǎn)生超額利潤，測算項(xiàng)目的凈成本收益率，從而算出最佳收益率。用最少的人力、技術(shù)及管理投入獲得最佳的投資收益。

　　總之，我們應(yīng)該改變傳統(tǒng)的投資分析觀念，不能套用書本上的理論知識和公式來測算投資收益，進(jìn)行投資決策。我們應(yīng)該根據(jù)公司實(shí)際情況，實(shí)事求是地分析公司是否需要投資。等決定是否投資之后，可考慮融資問題。投資和融資是相互聯(lián)系在一起的，密切相關(guān)。

一、決定融資的條件

　　有些人認(rèn)為融資就是為了拿到錢，我認(rèn)為這不完全對。錢只是資本的一個(gè)方面，凡是想擁有公司可支配資源都可稱為進(jìn)行融資。可支配資源包括土地、人才、技術(shù)、市場、客戶群、銷售渠道、品牌等非金融資本，這些都可成為你融資的一部分。

　　企業(yè)緊缺而又急需的資源是融資最迫切需要解決的問題。如果僅缺錢，那就通過融資獲得錢，如果缺少其它資源，則通過融資獲得這些資源。融資的同時(shí)也融到了責(zé)任，資本和其它資源是沒有白給的，權(quán)利和責(zé)任是相輔相成，同時(shí)并存的。華遠(yuǎn)今年想通過私募的方式融資2億元，愿意給錢的有幾億美金，其中包括境外投資基金、中國大型知名企業(yè)，如：中糧。但這些錢都不是白給的，都有一定的條件，有些企業(yè)說你要多少錢都可以，但必須給這些企業(yè)股權(quán)，他們想通過投資華遠(yuǎn)獲得股權(quán)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，獲取公司決策權(quán)和管理權(quán)。因此，這些錢我們有些是不能要的，我們不愿意因?yàn)槿谫Y而喪失控股權(quán)。就象我們與華潤的合作，由于資本的力量、企業(yè)文化差異、管理理念分歧而產(chǎn)生很多矛盾，最后雙方分手，我們?nèi)�線退出，組建新華遠(yuǎn)。

　　融資之前首先要考慮融資的目的，要弄清為何要融資，才能決定如何去融資。融資的目的一般有以下幾方面：(1)專為做一件事情而融資，如：為一個(gè)項(xiàng)目、一塊地、開一次會、辦一次展覽等；(2)為了做好多事情，最少是兩件事情，或者要連續(xù)做好幾件事情，如：進(jìn)行項(xiàng)目滾動式開發(fā)；(3)為了企業(yè)資本積累，進(jìn)行長期發(fā)展和擴(kuò)張；(4)為了改善公司法人治理結(jié)構(gòu)；(5)為了減少競爭、穩(wěn)定市場，如：對上下游企業(yè)進(jìn)行參股；(6)為了引進(jìn)人才、技術(shù)、土地、原材料等非金融資本；(7)為了增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。企業(yè)目的不同，就要采取不同的融資方式。如果有多重目的，就不能采取單一的融資方式，應(yīng)該進(jìn)行融資方式組合，使融資收益最大化。

　　企業(yè)的組織形式?jīng)Q定著融資方式。企業(yè)可以采取上市、股權(quán)融資、企業(yè)債券融資、銀行貸款、通過合資、合作以資源換資源等方式進(jìn)行融資。這些融資方式不能隨意采用，要根據(jù)企業(yè)的組織形式來確定企業(yè)的融資方式。純粹的國有企業(yè)和私有企業(yè)是不能上市的，一定是混合所有制的股份公司才可能上市。不用上市，也能進(jìn)行融資，如可以通過私募(股權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換)來進(jìn)行融資。對于很多企業(yè)，上市并不一定是好的融資方式，如我國很多企業(yè)不愿意提高財(cái)務(wù)透明度，公開自己的財(cái)務(wù)狀況，就不要去上市，因?yàn)樯鲜行枰�公司�?cái)務(wù)透明度很高，運(yùn)營操作能力很強(qiáng)，否則股東、投資者不知道公司的經(jīng)營狀況、運(yùn)作能力到底如何，就不會購買公司股票。與境外企業(yè)進(jìn)行合資，外方也要求財(cái)務(wù)透明度很高。另外，股權(quán)融資的成本很高，銀行貸款、債券的融資成本比較低，企業(yè)不能負(fù)擔(dān)高昂的融資成本，就不要輕易采取股權(quán)融資。

二、融資的基本方式

　　房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式繁多，歸納起來，基本的融資方式包括：股份制改造、合伙制、“傍大款”、交叉信貸、利益交換、“靚女先嫁”、創(chuàng)造工具、經(jīng)營公司而非經(jīng)營項(xiàng)目。

　　股份制改造是指企業(yè)通過兼并重組，對公司股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，理順公司股權(quán)結(jié)構(gòu)。合伙制是指幾家公司或幾個(gè)投資者投入資本或其它資源聯(lián)合成立公司或運(yùn)作項(xiàng)目�！鞍�大款”是指找一個(gè)或幾個(gè)有錢、實(shí)力雄厚的公司進(jìn)行融資，這是最常見的融資方式，我們與華潤的合作就是這種方式。公司發(fā)展要么找個(gè)有錢的人來幫你，要么你做個(gè)有錢人去幫別人，融資時(shí)誰錢多就去找誰。交叉信貸和利益交換是用自己的優(yōu)勢去換別人的優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢互補(bǔ)�！办n女先嫁”是指將你最好的項(xiàng)目、實(shí)力最強(qiáng)的公司先推出去進(jìn)行融資。創(chuàng)造工具是指通過購買或兼并重組等方式獲得其它一些公司，可以為你在融資時(shí)進(jìn)行擔(dān)保。我們都知道，如果只有一個(gè)公司是很難運(yùn)作的，沒有公司愿意給你擔(dān)保，無法建立合作關(guān)系。法律規(guī)定只有一個(gè)公司時(shí)不能進(jìn)行融資，有限責(zé)任公司最少有兩個(gè)股東。我們注冊兩家或多家公司，可以比較好的開展業(yè)務(wù)，就象用左手和右手同時(shí)做事，這樣可以游刃有余。經(jīng)營公司而非經(jīng)營項(xiàng)目是指在融資時(shí)考慮是為了經(jīng)營公司而不是僅僅一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目。如果只是經(jīng)營項(xiàng)目，沒必要進(jìn)行復(fù)雜的融資，銀行貸款就可以了，成本最低。只有在經(jīng)營公司時(shí)，才會考慮股權(quán)融資，為股東負(fù)責(zé)，考慮公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、資本運(yùn)營的基礎(chǔ)條件

　　1． 優(yōu)秀的企業(yè)管理隊(duì)伍

　　國外企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，投資者很看中管理團(tuán)隊(duì)。上市公司要大力推銷或者說推介自己，讓投資者了解公司，對公司有信心，從而做出投資決策。投資者會詳細(xì)考察公司的管理隊(duì)伍，從管理團(tuán)隊(duì)可以看出公司的競爭能力和企業(yè)組織行為。

　　2． 好的企業(yè)制度

　　健全、完善的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)對融資非常重要。法人治理結(jié)構(gòu)不健全，在國內(nèi)可能還會融點(diǎn)錢，但在國際市場就很難。因?yàn)榫惩馐袌鋈谫Y，投資者要看你的管理機(jī)制，公司要得到投資者的廣泛認(rèn)可。我在任華遠(yuǎn)公司總裁時(shí)年薪700萬，如果年薪不這么高，投資者對你這個(gè)公司缺乏信任。一個(gè)上市公司的管理者年薪不高，怎么可能將公司管好，必然會貪污、腐敗，為自己謀私利。公司管理者收入與責(zé)任對等才是令投資者信服的企業(yè)管理制度。

　　3． 有市場競爭力的品牌

　　品牌是公司最重要的無形資產(chǎn)，品牌的建立不是一朝一夕的，需要長期的積累。品牌代表著公司的影響力，代表著公司的特色。公司要進(jìn)行融資，必須建立一個(gè)強(qiáng)勢品牌。我們在融資過程中，發(fā)現(xiàn)很多投資者很看中華遠(yuǎn)這個(gè)品牌，就覺得是實(shí)力和信譽(yù)的保證，對我們很信任，從而減少了融資過程中的很多問題。

　　4． 具有升值潛力的土地儲備

　　房地產(chǎn)公司沒有土地儲備是很難長遠(yuǎn)發(fā)展的。投資者做出投資決策買的是預(yù)期，買未來的收益。房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展如何，投資者通過看你是否有升值潛力的土地儲備就可以得出一定的結(jié)論。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)營，還要具有豐富的金融知識和操作能力，具備最基本的資金實(shí)力，要有開放與合作的心態(tài)，并且要有關(guān)聯(lián)實(shí)力作為依托。

四、資本運(yùn)營應(yīng)該重視金融杠桿和ＭＢＯ的作用

　　有限責(zé)任公司的好處是我們只要最多擁有51％的股份就可以控股一家公司。這家公司的營業(yè)額、利潤、銷售收入、資產(chǎn)、資金都可以算在控股公司名下。充分發(fā)揮杠桿的作用，我們可以用較少的資本控制和支配大量的資本。新華遠(yuǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都不是用的自己的土地儲備，我們基本上都是通過杠桿作用，控股其它公司獲得開發(fā)用的土地。華潤集團(tuán)擁有華潤創(chuàng)業(yè)51％的股份，華潤創(chuàng)業(yè)擁有華潤置地51％的股份，華潤置地?fù)碛欣先A遠(yuǎn)52％的股份。華潤集團(tuán)真正只用了十幾億的資本就控制了老華遠(yuǎn)近百億元的公司資產(chǎn)，這就是杠桿作用的充分發(fā)揮。

　�。停拢霞垂芾碚呤召彛�是目前資本運(yùn)營的一大熱點(diǎn)，是一種特殊的企業(yè)融資方式。通過讓公司高層管理者持股以使得他們對公司資產(chǎn)更加負(fù)責(zé)，安心長期為公司工作，為股東謀利益，因?yàn)楣芾碚咭彩枪蓶|之一，他們可能會擁有10％～20％的股份。由于有了一定股份，管理者不會因?yàn)橘Y本的力量而被換走，在公司決策時(shí)他們有了更大的發(fā)言權(quán)。同時(shí)，公司可以通過一定的股權(quán)留住優(yōu)秀管理者，保持公司管理層的穩(wěn)定性，從而有利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展。

五、融資成本評價(jià)

　　我們應(yīng)該充分利用銀行的錢，因?yàn)殂y行貸款是成本最低的，無論銀行利息有多高，融資成本都是提前固定下來的，貸款到期還本付息就可以了。而股權(quán)融資必須每年都要給股東滿意的回報(bào)，而且還要附帶相應(yīng)的責(zé)任。因此，負(fù)責(zé)任的股本是最貴的資本，而不負(fù)責(zé)任的股本資金是最廉價(jià)的。我們在經(jīng)營中還發(fā)現(xiàn)品牌和信譽(yù)是企業(yè)最珍貴的資本，我們應(yīng)該倍加珍惜公司的品牌和信譽(yù)。